¿Cuál es la personalidad jurídica del comité de propietarios?

1. Naturaleza del comité de propietarios

El comité de propietarios es una organización social que surgió durante el desarrollo de la vivienda urbana y la gestión de la propiedad. En la teoría de la ley de administración de propiedades de mi país, el comité de propietarios se refiere a un comité establecido bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces y elegido por la asamblea de propietarios de acuerdo con el pacto de propietarios o las disposiciones legales. representantes de los propietarios que representan los intereses de los propietarios, supervisan el trabajo de la empresa administradora de propiedades y una organización no gubernamental que cumple los pactos de los propietarios. [1] El comité de propietarios es la forma más básica para que los propietarios participen en la gestión democrática. Tiene la función básica de autonomía y autodisciplina de los propietarios. Junto con la gestión profesional de las empresas de administración de propiedades, constituye la estructura básica de mi país. sistema de gestión de propiedades.

El comité de propietarios tiene las siguientes características legales: (1) Es elegido por la asamblea de propietarios, y los miembros del comité de propietarios deben reflejar las opiniones de la abrumadora mayoría de todos los propietarios. (2) Las actividades del comité de propietarios se limitan a la gestión autónoma de la propiedad. Además de firmar un contrato de administración de la propiedad, el comité de propietarios no puede realizar ni participar en ninguna actividad operativa o no operativa que no esté relacionada con las actividades de administración de la propiedad. (3) La tarea fundamental del comité de propietarios es representar y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. El comité de propietarios representa los deseos de todos los propietarios, es responsable de sus acciones ante todos los propietarios y protege los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. (4) La junta de propietarios deberá realizar los trámites de registro y presentación ante las autoridades competentes prescritas por la ley.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la "Ordenanza de administración de la propiedad", el comité de propietarios será elegido por la junta de propietarios en la primera reunión de la junta de propietarios después de su constitución. El artículo 15 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula claramente que el comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la junta de propietarios y desempeña cinco responsabilidades, incluida la convocación de la junta de propietarios, la firma de contratos con las empresas de administración de propiedades en nombre de los propietarios y supervisar la implementación del pacto de propietarios. Al comparar las responsabilidades del comité de propietarios estipuladas en el Reglamento de administración de propiedades con las de la mayoría de las regulaciones locales antes de su promulgación, se puede ver que algunas responsabilidades importantes previamente otorgadas al comité de propietarios han sido asignadas a la conferencia de propietarios. Este cambio refleja una idea básica de los legisladores, es decir, el grupo de propietarios compuesto por todos los propietarios es la máxima autoridad para que los propietarios participen en los asuntos de gestión de la propiedad, aunque nuestro país implementa un sistema de gestión autónomo en el que participan los propietarios. El comité y la conferencia de propietarios coexisten, la conferencia de propietarios es quien toma las decisiones, mientras que el comité de propietarios es principalmente el ejecutor. Como órgano ejecutivo de la junta de propietarios, el comité de propietarios puede tomar decisiones sobre determinadas cuestiones de gestión de la propiedad dentro del alcance de la autorización de la junta de propietarios. Sin embargo, el poder de toma de decisiones relacionado con cuestiones importantes de gestión de la propiedad sólo puede ejercerse. por todos los propietarios a través de la junta de propietarios. ¿Significa esto que el comité de propietarios sólo puede estar afiliado al congreso de propietarios y no tiene personalidad jurídica independiente ni capacidad de litigio civil? Precisamente porque las disposiciones legales en este ámbito no son lo suficientemente específicas y claras, esto da lugar a disputas teóricas y confusión en la práctica. Por lo tanto, es muy necesario explorar el estatus legal de los comités de propietarios.

2. Posicionamiento legal de los comités de propietarios

En cuanto al estatus legal de los comités de propietarios, siempre ha habido diferentes puntos de vista y prácticas tanto en los círculos teóricos como en los prácticos.

Las principales opiniones en los círculos teóricos son: (1) El comité de propietarios es una persona jurídica constituida de conformidad con la ley, tiene los bienes y fondos necesarios, tiene su propio nombre, estructura organizativa y ubicación, y puede asumir de forma independiente la responsabilidad civil. [2] (2) El comité de propietarios se convierte en una organización legal después de registrarse en el departamento de administración de bienes raíces autorizado por el gobierno, y no hay ningún problema con su estatus legal. El comité de propietarios autorizado por todos los propietarios tiene derecho a demandar y responder. a juicios. [3] (3) Si bien el comité de propietarios no está claramente estipulado en la ley sustantiva, porque está legalmente constituido, tiene cierta estructura organizativa y propiedad, ya cuenta con lo establecido en el “Reglamento de Aplicación de Artículos del Tribunal Supremo Popular”. "; De acuerdo con las condiciones necesarias estipuladas en el artículo 40 de la Ley Procesal > Dictámenes sobre Cuestiones Diversas (en adelante, los "Dictámenes de Litigio Civil"), el comité de propietarios debe ser una "otra organización" calificada como sujeto de litigio y puede participar en litigios en su propio nombre. [4] (4) La conferencia de propietarios es una entidad corporativa, y el comité de propietarios es el organismo representativo de la comunidad. Participa en diversas actividades civiles en nombre de la conferencia de propietarios, y la conferencia de propietarios tiene responsabilidades civiles. responsabilidad por sus actividades legales.

Por lo tanto, el comité de propietarios no tiene las calificaciones de un sujeto civil. [5]

El autor cree que, dado que la mayor parte de la legislación pertinente sobre gestión de propiedades es de bajo nivel, en la práctica judicial, los tribunales de distintos lugares pueden tener interpretaciones y tratamientos completamente diferentes de la situación jurídica de los propietarios. ' comités. Esto no sólo va en detrimento de la aplicación uniforme de la ley, sino que también plantea ciertas dificultades en cuanto a cómo determinar el estatus legal del comité de propietarios. A juzgar por las disposiciones sobre las responsabilidades y relaciones mutuas entre la conferencia de propietarios y el comité de propietarios en el "Reglamento de administración de propiedades" de mi país, aunque el comité de propietarios puede ejercer de forma independiente algunos derechos dentro del alcance de la autorización, es muy cuestionable considera que tiene personalidad jurídica en base a esto. El comité de propietarios no tiene responsabilidad patrimonial independiente y no puede asumir la responsabilidad civil de forma independiente, ni siquiera dentro de sus derechos y capacidades "limitados". Además, el artículo 16 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula que "el comité de propietarios deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección, presentar un registro ante el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad". situado." El "registro" aquí obviamente no puede entenderse como un registro obligatorio, aunque incluso si no se presenta, no afectará la legalidad del establecimiento del comité de propietarios, sino únicamente de acuerdo con las disposiciones de las leyes de nuestro país; Las organizaciones aprobadas o registradas recibirán legalmente las calificaciones de la materia. Por lo tanto, el comité de propietarios no tiene una forma legal de composición y por lo tanto no tiene las calificaciones de una persona jurídica independiente.

Basándose en las disposiciones básicas del "Reglamento de administración de propiedades" sobre la relación entre el comité de propietarios y la conferencia de propietarios, algunos estudiosos creen que el comité de propietarios sólo puede servir como agencia ejecutiva de la La conferencia de propietarios y el comité de propietarios deben posicionarse como si no tuvieran calificaciones de sujetos civiles. La estructura organizativa interna de la asamblea de propietarios no tiene capacidad independiente en materia de derechos civiles. Sin embargo, el autor cree que se debe reconocer que la junta de propietarios tiene generalmente la calificación de sujeto civil independiente. Dentro del ámbito de autorización de la conferencia de propietarios, puede participar en actividades civiles relacionadas con la administración de propiedades en su propio nombre. . Las razones son:

1. En la práctica, muchos contratos de propiedad se firman en nombre del comité de propietarios en lugar de la conferencia de propietarios. El artículo 35 del "Reglamento de administración de la propiedad" define el comité de propietarios. como posición jurídica básica de la parte contratante, se ha convertido en la mejor explicación de las calificaciones del sujeto civil de este tipo de "organización no incorporada". [6] Porque, el artículo 2 de la Ley de Contratos de la República Popular China (en adelante, la "Ley de Contratos") define claramente las partes del contrato en tres categorías: "personas físicas, personas jurídicas y otras organizaciones". ; obviamente, el comité de propietarios no pertenece a personas físicas ni a personas jurídicas, sino que sólo puede incluirse en las filas de "otras organizaciones". Al mismo tiempo, con base en el "Reglamento de administración de propiedades" sobre los procedimientos de establecimiento, responsabilidades y disposiciones de propiedad relacionadas del comité de propietarios, el comité de propietarios cumple plenamente con los requisitos constitutivos de una organización no incorporada, y sus calificaciones de sujeto civil sin duda deben ser una organización no constituida en sociedad, es decir, la "República Popular de China", "Otras organizaciones" como se menciona en el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular de China (en adelante, la "Ley de Procedimiento Civil") y el artículo 40 de los "Dictamenes sobre Procedimiento Civil".

2. Como existencia objetiva de la economía de mercado de mi país en una determinada etapa de desarrollo, el comité de propietarios refleja las necesidades objetivas de la vida real en la sociedad, y la ley debe seguir la tendencia y reflejar lo necesario. respuesta a tales necesidades sociales. Al mismo tiempo, conceder a los comités de propietarios las correspondientes calificaciones en materia civil no sólo es muy necesario, sino que también tiene un importante significado práctico. Porque una vez que el propio comité de propietarios se convierta en el punto de atribución de derechos y obligaciones, no sólo le facilitará obtener los derechos correspondientes y asumir las obligaciones correspondientes, sino que también aumentará la comodidad y la sensación de seguridad de las contrapartes de la transacción. a la resolución oportuna de disputas de propiedad relevantes de conformidad con la ley y reducir el riesgo de La carga del litigio para un solo propietario y el desperdicio de recursos judiciales. [7] De lo contrario, negar categóricamente las calificaciones de sujeto civil del comité de propietarios y no permitirle participar en litigios de propiedad relevantes como parte conducirá inevitablemente a la pregunta "¿Por qué el comité de propietarios puede representar a los propietarios al firmar contratos relevantes, ¿Pero no durante el litigio?" "Esas quejas y preguntas. [8]

A partir del reconocimiento de la condición de sujeto civil de la junta de propietarios, resulta lógico analizar sus calificaciones como sujeto de litigio civil.

3. Calificaciones del Comité de Propietarios como sujeto de litigio

¿Tiene el Comité de Propietarios las calificaciones como sujeto de litigio independiente? En otras palabras, ¿tiene capacidad para ser partido? ¿Puedo representar a todos los propietarios en mi propio nombre en diversas transacciones o participar en litigios? Como las leyes pertinentes no están claramente estipuladas, siempre ha habido opiniones diferentes en los círculos prácticos y teóricos. El "Reglamento de gestión de la propiedad" no aclara específicamente esta cuestión, lo que ha provocado un debate generalizado en todos los ámbitos de la vida.

En la práctica judicial, existen tres puntos de vista principales sobre la cuestión de la calificación del comité de propietarios como sujeto de litigio: (1) Teoría de la doble negación. Se cree que el comité de propietarios no tiene las calificaciones como sujeto civil y sujeto litigioso. (2) La teoría de la deficiencia de intereses en la demanda. Es decir, se reconoce la capacidad del comité de propietarios para litigar, pero cuando se trata de un litigio de administración de propiedades, debe ser autorizado por el propietario a formar una relación principal-agente para participar en el litigio. (3) Reconocer las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio y permitirle actuar como parte en litigios relacionados con la administración de propiedades. [9]

Academicamente, algunas personas intentan utilizar la teoría de la agencia anónima en el derecho civil para analizar la relación jurídica entre el comité de propietarios y todos los propietarios, a fin de resolver el problema de la capacidad de partido del comité de propietarios. [10] Esta opinión parece razonable en la superficie, pero hay muchos problemas inevitables. En primer lugar, cuando surge una disputa con un agente anónimo, el tercero tiene derecho a elegir entre el agente como contraparte o el principal como contraparte. Si a las partes se les permite elegir a todos los propietarios como partes opuestas en un pleito que involucra al comité de propietarios, no sólo será perjudicial para el buen desarrollo del pleito, sino que también reducirá en gran medida la eficiencia del pleito, de modo que los propietarios Los derechos e intereses no pueden protegerse eficazmente durante mucho tiempo y también aumentará la complejidad de la demanda. Costo y desperdicio de recursos judiciales. En segundo lugar, según la teoría de la agencia anónima, si el tercero sabe que existe una relación de agencia entre el mandante y el fiduciario al celebrar el contrato, el contrato vinculará directamente al fiduciario y al tercero. Después de que el mandante interviene automáticamente, el fiduciario ya no tiene que asumir ninguna responsabilidad contractual en circunstancias normales. [11] Con base en esto, podemos creer que es obvio que el comité de propietarios representa los intereses de todos los propietarios, y casi todos los terceros deberían saberlo. Sin embargo, según la teoría de la agencia anónima, en este momento el contrato. vincula directamente al tercero y Todos los propietarios no tienen ninguna conexión necesaria con el comité de propietarios, por lo que el estado del comité de propietarios como parte, naturalmente, no se reflejará de ninguna manera.

El autor considera que a partir del reconocimiento de que el comité de propietarios puede ser utilizado como "otra organización", existe una cierta base teórica y práctica para otorgarle las calificaciones correspondientes como sujeto de derecho civil. litigio.

1. Según el artículo 40 de los "Dictamenes sobre Denuncias Civiles", otras organizaciones deben cumplir las siguientes condiciones para tener capacidad de litigar: tener una determinada estructura organizativa; y no tener título de persona jurídica. En términos generales, los comités de propietarios se establecen de acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades" y diversas regulaciones locales, y la mayoría de ellos tienen miembros y distribución de responsabilidades relativamente fijos. En estos dos puntos, el comité de propietarios cumple las condiciones antes mencionadas de "otras organizaciones". Sin embargo, en cuanto a si tiene propiedad propia, se emitirán juicios diferentes según las regulaciones de diferentes lugares. Creemos que la condición de "tener propiedad propia" no requiere necesariamente que la propiedad y los fondos estén controlados de forma relativamente independiente por "otras organizaciones". Y con el desarrollo de la economía social moderna, "tener propiedad propia" debe entenderse como tener ciertos "derechos de propiedad". Los derechos de propiedad incluyen principalmente derechos de propiedad, derechos de acreedores, bienes intangibles, etc. El hecho de que uno realmente posea la propiedad no es el criterio para medir si uno tiene derechos y calificaciones. Además, siempre que el comité de propietarios pueda afrontar los honorarios del litigio, el tribunal debe iniciar rápidamente procedimientos judiciales para proteger sus derechos de propiedad de conformidad con la ley. Debido a que es imposible determinar si las acciones del comité de propietarios han sido autorizadas por el congreso de propietarios durante la etapa de aceptación de la demanda, las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio deben ser generalmente reconocidas. Se puede observar que la participación del comité de propietarios como litigante en litigios civiles relevantes debe cumplir con los requisitos básicos de la interpretación judicial de la Corte Suprema.

2. La capacidad de derechos civiles se refiere a las calificaciones que otorga la ley a los sujetos civiles para disfrutar de derechos civiles y asumir obligaciones civiles.

En términos generales, cualquier sujeto con capacidad de derechos civiles puede demandar y responder a una demanda en su propio nombre como parte en un proceso. Es decir, la capacidad de derechos civiles y la capacidad de litigio civil (también conocida como capacidad de parte) son consistentes. Tener capacidad para ser parte es sólo una calificación abstracta. El hecho de que un sujeto civil pueda convertirse en parte en un caso específico también debe tener la base de la calificación de parte, y esto se puede lograr mediante el procesamiento y la respuesta. [12] La capacidad para los derechos civiles es consistente con la capacidad de las partes, pero también inconsistente, es decir, la capacidad de las partes es relativamente independiente. El ejemplo más típico es que, según el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil y el artículo 40 de las Opiniones de Litigios Civiles, generalmente se reconoce que "otras organizaciones" que no tienen la calificación de persona jurídica tienen capacidad de parte. Derecho Procesal y Derecho Civil. Un gran avance. [13] Aunque no pueden asumir la responsabilidad civil de forma independiente, pueden participar en litigios en nombre propio. Todas estas disposiciones indican que la capacidad de partido de un sujeto civil está interrelacionada con su capacidad de derechos, su capacidad de comportamiento y su capacidad de responsabilidad, pero son relativamente independientes y separables. Esto se llama en teoría la separación de la capacidad de la parte y la capacidad de los derechos civiles en el derecho procesal civil, lo que significa que la capacidad de la parte existe independientemente de la capacidad de los derechos civiles. Existe la capacidad de la parte sin la capacidad de los derechos civiles, y. hay capacidad del partido sin capacidad del partido. [14] Por lo tanto, no podemos juzgar la capacidad de las partes mecánicamente en función de la capacidad de los sujetos civiles para derechos y responsabilidades. La opinión que niega categóricamente las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio ignora por completo la relativa independencia de las capacidades de las partes y es altamente cuestionable.

Para que un sujeto civil con capacidad de parte pueda efectivamente llegar a ser parte en un caso determinado, debe ser también parte calificada. Según la interpretación común de la teoría de los partidos, una parte calificada debe tener derecho a litigar el caso en cuestión. [15] El derecho tradicional a implementar un litigio se basa en el derecho a gestionar la relación jurídica en disputa, pero la teoría actual de los “intereses en el litigio” sostiene que cualquier disputa sobre los derechos y obligaciones que son objeto de litigio tiene intereses mutuamente beneficiosos en La ley es entre dos partes contrarias. La parte en cuestión tiene un "interés en el litigio" en el objeto de la demanda, y la parte en cuestión es una parte calificada en este caso. Desde una perspectiva estrecha, los "intereses en litigios" se refieren a la necesidad de utilizar litigios civiles para obtener reparación cuando se infringen derechos e intereses civiles o surgen disputas civiles con otros. [16] A juzgar por los asuntos gestionados por el comité de propietarios y las responsabilidades que tiene, en términos generales, las disputas de propiedad relevantes tienen un interés legal relativamente cercano en él, y debe determinarse que tiene "intereses en litigios". Por lo tanto, el autor considera que la junta de propietarios no sólo tiene capacidad para ser parte, sino que también es parte calificada en litigios relevantes sobre administración de propiedades.

3. La teoría y la práctica del litigio grupal nos proporciona una nueva perspectiva para resolver el problema del litigio del comité de propietarios. La sociedad moderna respeta los derechos individuales, y los derechos individuales a menudo se realizan a través de las organizaciones o grupos sociales a los que pertenecen. El comportamiento de todos los grupos puede atribuirse en última instancia al comportamiento de los individuos que lo componen. En nuestro país, los individuos siempre han tenido la tradición de estar vinculados a un determinado grupo. En muchos casos, los derechos e intereses legítimos de los individuos se protegen y realizan a través de grupos, por lo que se presta atención a la protección de los derechos de los grupos y les otorga el tema. El estado del litigio civil es la clave para la realización de los derechos e intereses legales del individuo, medios importantes de valores y derechos. El objetivo de establecer una demanda grupal es salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los miembros del grupo o de las personas que protegen, y simplificar los procedimientos litigiosos. Generalmente es aplicable a campos especializados. El comité de propietarios es una organización de gestión autónoma elegida por los propietarios. Es un grupo no constituido en sociedad que se ajusta a las características de los litigios grupales y puede presentar demandas en nombre de todos los propietarios y salvaguardarlos para realizar mejor sus derechos y recursos. , especialmente cuando se trata de los derechos e intereses comunes de los propietarios, obviamente es difícil para los propietarios individuales hacer realidad sus derechos por sí solos.

4. En los últimos años, la legislación de gestión de propiedades y la práctica judicial en varios lugares han reconocido en general que los comités de propietarios pueden llevar a cabo actividades de litigio civil independientes. Por ejemplo, el "Reglamento de gestión de propiedades residenciales de Shanghai" estipula que, en caso de violaciones del convenio de propietarios y de los convenios de uso residencial, el comité de propietarios puede presentar una demanda civil ante el Tribunal Popular.

Aquí debemos ir más allá de la perspectiva del derecho sustantivo civil y basarnos en la teoría del sistema de partidos en el derecho procesal civil para resolver adecuadamente el problema de las calificaciones del comité de propietarios como sujeto de litigio civil. A partir del análisis de la realidad actual, el autor intenta proponer las siguientes dos vías para solucionar el problema de las calificaciones de la junta de propietarios para ser objeto de litigio civil:

1. -organización gubernamental que disfruta de derechos de propiedad independientes y puede asumir la responsabilidad civil de forma independiente, el comité de propietarios. Una entidad jurídica debe tener calificaciones de sujeto civil independiente. Por lo tanto, la junta de propietarios, como grupo compuesto por todos los propietarios, disfruta de plenos derechos civiles dentro del ámbito de los asuntos de gestión dentro del área de gestión de propiedades estipulada por la ley, incluida la selección de las empresas de administración de propiedades, la supervisión del desempeño activo de las empresas de administración de propiedades. de obligaciones contractuales, etc. Capacidad y cualificación plena en materia civil. En los juicios civiles que involucran disputas sobre el cumplimiento de contratos de administración de propiedades y violaciones de los derechos de administración de propiedades, la junta de propietarios, basándose en sus derechos completos de administración sobre los asuntos de administración de propiedades, ciertamente tiene interés en litigar y puede convertirse en una parte calificada para participar en el litigio. Al mismo tiempo, la asamblea de propietarios se compone de todos los propietarios con el mismo fin, sin embargo, no es posible exigir que todos los propietarios participen como partes en el pleito, sino que sólo puede estar representada por su organización representativa, los propietarios. ' Comité, en nombre de la conferencia de propietarios. Participar en el litigio. Todas las acciones tomadas por el comité de propietarios en la demanda son en nombre del congreso de propietarios, y las consecuencias legales pertenecen en última instancia al congreso de propietarios. Respecto a esto, se debe explicar con más detalle el término “el objeto del litigio del comité de propietarios”, es decir, el verdadero objeto del litigio sólo puede ser la conferencia de propietarios, y el comité de propietarios sólo es objeto de litigio directo y el representante de la conferencia de propietarios. Por supuesto, al igual que las sucursales de compañías de seguros y bancos comerciales, aunque no tienen capacidades independientes de propiedad y responsabilidad, pueden participar en litigios como sujetos de litigio independientes dentro de un cierto rango, y el comité de propietarios está dentro del alcance de su gestión. autoridad, podrá participar en litigios en nombre propio por disputas sobre derechos y obligaciones involucrados en su conducta. De esta manera, también puede garantizar que el comité de propietarios pueda ejercer sus derechos de manera más activa y tomar la iniciativa para asumir las obligaciones correspondientes, en lugar de reducirlo a la nada.

Cabe señalar que el camino anterior debe tener como premisa definir claramente la naturaleza y el estatus del comité de propietarios y la conferencia de propietarios en la legislación. Aunque en la práctica judicial actual, el comité de propietarios puede ser tratado como una "otra organización" con base en el artículo 40 de las Opiniones de Litigios Civiles, y se puede permitir que el comité de propietarios se convierta en una parte calificada. Sin embargo, la falta de aclaración jurídica de las calificaciones en materia civil de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios, y la falta de reconocimiento de los derechos y capacidades civiles que deben gozar, es sumamente perjudicial para la atribución última de la responsabilidad civil que tiene el comité de propietarios. puede soportar como parte, y ciertamente no es propicio para motivar a los propietarios. El entusiasmo del comité por salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios ha creado obstáculos invisibles para el buen funcionamiento del mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad.

2. El comité de propietarios pertenece a otras organizaciones y sus calificaciones de sujeto civil no pueden establecerse de una sola vez mediante reglamentos administrativos como el "Reglamento de administración de la propiedad" y el propio "Reglamento de administración de la propiedad". es inherentemente deficiente a este respecto, [18] En última instancia, debemos basarnos en la promulgación de leyes civiles básicas como el Código Civil. Por lo tanto, dentro del marco legal actual, sólo podemos seguir las disposiciones legales existentes y buscar una base razonable para que el comité de propietarios participe en la demanda. El autor cree que se puede dar una explicación razonable con la ayuda del sistema de litigio representativo y el sistema de agente de litigio. Según el "Reglamento de administración de la propiedad", los miembros del comité de propietarios deben ser los propietarios del área de administración de la propiedad. Por lo tanto, para aquellos juicios civiles relacionados con asuntos de administración de propiedades que involucren a todos o la gran mayoría de los propietarios (incluidos los miembros del comité de propietarios), se puede aplicar el sistema de litigio representativo, y los miembros del comité de propietarios serán considerados como representantes. de todos o la mayoría de los propietarios, en forma de responsabilidad litigiosa arbitraria, dando a los miembros del comité de propietarios la base de calificación para participar en litigios en nombre de los propietarios. Cabe señalar que cuando los miembros del comité de propietarios participan en un litigio como representantes, aún deben realizar acciones de litigio en nombre de todos los propietarios que representan (incluidos ellos mismos).

Para demandas que involucran sólo a unos pocos propietarios o propietarios individuales, y los miembros del comité de propietarios no tienen la base para convertirse en representantes calificados, los propietarios sólo pueden optar por demandar solos o confiar a los miembros del comité de propietarios para que actúen como agentes de litigio para demandar al tribunal. Por supuesto, dicha encomienda debe obtenerse el permiso del tribunal competente.

Desafortunadamente, durante la quinta revisión del "Proyecto de Ley de Propiedad", se afirmó cautelosamente que "no hay ninguna disposición por el momento" sobre la candente cuestión de si el comité de propietarios puede ser objeto de un litigio civil. que ha atraído mucha atención social. La razón es: la conferencia de propietarios es una organización autónoma de los propietarios, y el comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la conferencia de propietarios. Los derechos y obligaciones de que disfruta la conferencia de propietarios o el comité de propietarios recaen en los propietarios. Actualmente muchas comunidades no cuentan con conferencia de propietarios o comité de propietarios, corresponde no estipular por el momento los derechos de la asamblea de propietarios o del comité de propietarios para presentar demandas y solicitar arbitraje; En las controversias que atenten contra los derechos e intereses comunes de los propietarios, se podrá seleccionar representantes para litigar mediante las disposiciones de la Ley de Procedimiento Civil. La Ley de Derechos de Propiedad ya implementada no define claramente el estatus legal del comité de propietarios, evitando nuevamente esta cuestión tan práctica.

Hoy en día, las empresas de administración de propiedades a menudo infringen los derechos e intereses de los propietarios. En muchos lugares, incluso se han dado casos de propietarios que han sido golpeados y heridos físicamente debido a disputas de propiedad. El autor cree que si está claro que el comité de propietarios puede participar en litigios civiles como sujeto de litigio independiente, los propietarios con intereses similares pueden aunar sus fuerzas y recursos para salvaguardar mejor sus derechos e intereses. Si sólo se permite a los propietarios individuales presentar demandas contra sus derechos colectivos infringidos, será extremadamente perjudicial para la protección de los derechos e intereses colectivos de los propietarios. Cada propietario es el sujeto más básico de nuestra vida social. Si sus derechos e intereses legítimos no se protegen eficazmente, el ritmo de construcción de una sociedad armoniosa se verá inevitablemente obstaculizado.

Aunque el famoso dicho de Kant "la existencia es razonable" no es una regla de oro, es un hecho indiscutible que muchos propietarios tienen grandes esperanzas en proteger sus derechos e intereses a través del comité de propietarios. Además, también se espera que algunas regulaciones locales de administración de propiedades proporcionen disposiciones claras sobre el estatus legal de los comités de propietarios para mejorar la operatividad del mecanismo de resolución judicial de disputas sobre propiedades. Aunque la Ley de Propiedad, que es el derecho civil básico de mi país, en última instancia evita la cuestión de los comités de propietarios, dado que los comités de propietarios han estado activos en la vida real durante algún tiempo, esta buena práctica ciertamente se mantendrá. Como resultado, puede haber diferencias en la práctica real en distintos lugares debido a la falta de disposiciones legales claras y unificadas. Para garantizar la realización del estado de derecho y la unidad de la justicia, el autor cree que la práctica judicial no debería eludir la cuestión muy práctica de la condición jurídica del comité de propietarios, y debería hacerlo concreto y claro en términos de sus calificaciones de materia y estado del litigio, derechos y obligaciones del litigio, etc. Incluso si la ley no estipula claramente esta cuestión, la práctica judicial aún puede realizar operaciones específicas que sean consistentes con los principios legales y el espíritu básico, y hacer intentos positivos y beneficiosos en el mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad. Combinado con las exploraciones realizadas por el Tribunal Popular Supremo y los tribunales populares locales de todos los niveles en el proceso de resolución de disputas de propiedad relevantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Contratos, el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil y el artículo 40 de las Opiniones de Litigios Civiles, Dentro del marco legal actual, es un atajo simple y aplicable definir directamente a los comités de propietarios como "otras organizaciones" para asegurar sus calificaciones como sujetos de litigios civiles y participar en litigios civiles relevantes. De esta manera, no solo ayudará a reducir los costos del litigio de las partes, ahorrará recursos judiciales limitados y, al mismo tiempo, resolverá los problemas prácticos que enfrenta la práctica judicial, sino que también ayudará a mejorar la eficiencia del litigio y promoverá gradualmente la mejora; del mecanismo de resolución judicial de disputas de propiedad para proteger mejor los derechos e intereses legítimos de los propietarios y sus contrapartes.