Shell in the Storm: "Choose One" involucra la realidad del monopolio

Editor | Zhang Xiaoling

El día en que la Administración Estatal de Regulación del Mercado multó a Alibaba con 18.200 millones, Beike Zhaofang (en adelante, Beike) ganó popularidad inesperadamente.

El director general de 58.com, Yao Jinbo, acusó a su antiguo rival Beike de también "elegir uno de los dos" comportamientos y pidió al Estado que le imponga una multa de 4.000 millones.

¿Se trata de una crítica maliciosa de un competidor que no puede competir con Beike, o se trata de otra gran plataforma sospechosa de monopolizar y causar indignación pública?

Las medidas antimonopolio contra las grandes plataformas de Internet están en pleno apogeo y, como la plataforma de comercio de bienes raíces en línea más grande de China, Beike también está involucrada. En 2020, el GTV (volumen total de transacciones de la plataforma) de Beike fue de 3,5 billones, solo superado por Alibaba.

Wall Street News descubrió que Beike promueve firmemente acuerdos exclusivos en transacciones de viviendas de segunda mano, tiene una participación de mercado de más del 50% en muchas ciudades de primer y segundo nivel y tiene poder de fijación de precios. Se sospecha que tiene múltiples requisitos de monopolio.

El 13 de abril, la Administración Estatal de Regulación del Mercado y otros tres departamentos convocaron una reunión de 34 plataformas de Internet, exigiéndoles que se autoexaminaran y rectificaran para ver si existían comportamientos monopolísticos como "elegir uno de los dos". Entre ellos se encuentran las conchas.

Según la carta de sanción emitida a Alibaba por la Administración Estatal de Regulación del Mercado, "elegir uno de los dos" es la clave para ser castigado.

"Elija uno" se refiere a un acuerdo exclusivo o un acuerdo exclusivo, que prohíbe a los usuarios cooperar con otros competidores. Al igual que Alibaba, Beike también tiene un "elegir uno", al que llaman "Acuerdo de servicio VIP".

Varios propietarios que han incluido sus propiedades en Beike dijeron a Wall Street News que poco después de la cotización, recibieron con frecuencia llamadas telefónicas y mensajes de WeChat de agentes de Beike (Lianjia, Deyou, etc.), solicitando firmar un acuerdo VIP.

Li Gang, nativo de Shanghai, puso a la venta una propiedad de 15 millones de yuanes en Beike en diciembre del año pasado. Después de unos días, no había muchos inquilinos, por lo que el agente de Lianjia le envió un "Acuerdo de servicio VIP" en WeChat. ”, y agrega que una vez que te registras para convertirte en VIP, puedes obtener derechos como una mayor exposición y clasificaciones más altas.

La "versión VIP del Acuerdo de encomienda de venta de viviendas" proporcionada por Li Gang a Wall Street Insights muestra que "la Parte A confía exclusivamente a la Parte B la venta de la casa de transacciones". El propietario no deberá completar la transacción por sí solo ni confiar a otros que actúen como intermediario o agente para vender la casa, de lo contrario constituirá un incumplimiento de contrato.

"Después de expresar mi falta de voluntad para firmar un acuerdo exclusivo, el agente de Lianjia dijo que mi casa tenía un diseño extraño y una calidad insuficiente, y que había muchas opciones para los inquilinos, por lo que me instó a firmar el acuerdo. ", dijo Li Gang a Wall Street News.

Wang Wei, que publica bienes raíces en Guangzhou en Beike.com, dijo que ha recibido llamadas del agente de Beike muchas veces, pidiéndole que firme un acuerdo de encomienda exclusiva.

“El dicho del agente es que el 80% de las transacciones en esta área son de Shell. No tienes que buscar otros agentes. Si no firmas un acuerdo exclusivo, este apartamento no será. recomendado primero. Es muy probable que no se pueda vender durante tres meses ". Wang Wei dijo que el agente aprovechó su punto débil de venta urgente.

Los vendedores de casas que aceptan firmar un acuerdo exclusivo pueden obtener un depósito de venta muy bajo en comparación con el precio de la casa. Si Beike vende la casa dentro del plazo prometido, el vendedor debe devolver el depósito y pagar más. Tarifa por servicio de intermediario de Shell.

"Beike prometió vender mi casa de 15 millones de yuanes en un mes y el depósito fue de unos 4.000 yuanes. De hecho, el mercado inmobiliario de segunda mano en Shanghai era muy bueno en ese momento. No lo hice. aceptar firmar un acuerdo exclusivo y la Reina lo vendió", dijo Li Gang.

Para otros propietarios que no estén dispuestos a firmar un acuerdo exclusivo, la información de su casa será restringida o incluso interceptada. Cheng Ying, la propietaria de la casa en Guangzhou, no estaba dispuesta a firmar un acuerdo exclusivo y no tuvo interés en su casa durante varias semanas. Estaba tan enojada que sacó la casa del mercado, encontró otra pequeña tienda de agencia y negoció. un comprador.

Justo antes de que las dos partes estuvieran a punto de firmar el contrato, ocurrió una escena dramática. El comprador reveló la información de la casa al agente de Deyou (Departamento Shell). El agente envió inmediatamente una captura de pantalla de la propiedad eliminada de la lista. El precio seguía siendo el anterior de 1,75 millones, pero hubo un récord de ajuste de precio adicional: el precio se había incrementado recientemente en 250.000.

El agente le dijo al comprador: "Mira, este vendedor no es sincero en vender la casa. Después de que te enamoraste de esta casa, ¡inmediatamente subió el precio en 250.000!". >

Pero, de hecho, Cheng Ying nunca ajustó el precio. Como era de esperar, el comprador fue interceptado por Deyou y arrastrado a mirar otras casas.

Se supone que es una plataforma para promover transacciones, pero al no firmar un acuerdo de exclusividad, las transacciones se vieron obstaculizadas.

Este tipo de acuerdo exclusivo existía en la era de Lianjia, el predecesor de Beike. Alrededor de 2016, Beijing y Shanghai entrevistaron a Lianjia muchas veces y le pidieron que abandonara su agencia exclusiva.

En abril de 2017, Lianjia anunció que había suspendido los servicios de agencias de alojamiento VIP en todo el país.

Pero obviamente, después de que la familia Lian renaciera como un caparazón, los acuerdos exclusivos siguen siendo populares. Múltiples intermediarios en Shanghai, Guangzhou y otros lugares dijeron a Wall Street Insights que el acuerdo VIP aún existe.

Además, un agente de Shanghai Lianjia reveló que en el modelo de cooperación ACN de Beike, existe una “parte VIP”, un pequeño intermediario que firma un acuerdo exclusivo con el propietario y puede recibir el 10% de la comisión.

Además de los vendedores del lado C, Beike también ha firmado acuerdos de distribución exclusiva con intermediarios cooperativos. Un contrato entre Beike y un pequeño intermediario muestra que en la venta de viviendas nuevas, si "voluntariamente" elige proporcionar únicamente servicios de venta de viviendas nuevas a Beike, la comisión para el primer proyecto alcanzará el 85%, y la comisión para el proyecto exclusivo alcanzará el 85%, el 80%, y la tasa de comisión será del 100%, de lo contrario, las distintas participaciones se reducirán en consecuencia.

Los conocedores de la industria creen que esto es presentar el acuerdo exclusivo como "voluntario". "

Abogado de Shanghai Zhongxia. Li Xiaomao, socio de la firma, cree que no importa qué tipo de embalaje se utilice, “siempre que sea una plataforma con una posición dominante en el mercado, que requiera que los usuarios firmen un acuerdo exclusivo y exclusivo es un acto de 'elegir uno de los dos'. "

Según la "Ley Antimonopolio", para determinar si una empresa es un monopolio, un acuerdo de monopolio "elige uno" es un tipo. También depende de si tiene una posición dominante en el "mercado relevante" y si existe Abuso

El artículo 3 de la Ley Antimonopolio incluye:

(1) Los operadores llegan a un acuerdo de monopolio

; (2) ) Los operadores abusan de su posición dominante en el mercado;

(3) Concentración de operadores que tiene o puede tener el efecto de eliminar o restringir la competencia

La posición dominante en el mercado se refiere al dominio. de operadores en el mercado relevante. Tiene una posición de mercado que puede controlar el precio, la cantidad u otras condiciones comerciales de los bienes, o que puede obstaculizar o afectar la capacidad de otros operadores para ingresar al mercado relevante. En general, si la cuota de mercado de un operador en el mercado relevante alcanza el 50%, se puede presumir que tiene una posición dominante en el mercado.

La definición de "mercado relevante" es la clave de la sanción administrativa impuesta. El libro de la Administración Estatal de Regulación del Mercado de Alibaba demuestra en detalle que Alibaba tiene una posición dominante en el mercado y ha incurrido en comportamientos abusivos en los mercados relevantes. Entre ellos, la definición de "mercado relevante" es "el servicio de plataforma minorista en línea nacional de China". mercado" y no incluye el comercio minorista fuera de línea.

Todavía existe controversia en la industria sobre si Beike ha logrado el dominio del mercado. El foco de la disputa es si el mercado debe definirse como un mercado nacional o un mercado regional.

Desde la perspectiva de los datos nacionales, la participación de mercado de Beike en 2020 sigue siendo controvertida. El GTV de las casas nuevas (volumen total de transacciones en la plataforma) es de 1,38 billones, lo que representa el 8% de las casas nuevas del país. transacciones de viviendas; el GTV de las viviendas de segunda mano es de 1,94 billones, lo que representa aproximadamente una cuarta parte del mercado nacional de viviendas de segunda mano.

En consecuencia, una parte, incluida Beike, cree que la cuota de mercado de Beike a nivel nacional es. menos del 50% y no constituye un monopolio

La otra parte cree que si Beike constituye un monopolio depende de las ciudades de primer y segundo nivel, especialmente la participación de mercado en las ciudades clave. >

"El sector inmobiliario es muy regional. Por ejemplo, en Beijing, la cuota de mercado de las agencias fantasma en viviendas de segunda mano supera el 50%, y en Zhengzhou, Tianjin y Wuhan, Xi'an, Chengdu, la distribución ratio del mercado de viviendas nuevas, y la serie Shell en conjunto superan el 50%. "Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, dijo a Wall Street Insights.

Según las últimas estadísticas mensuales de contratación en línea para el parque de viviendas existentes de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, Lianjia firmó 11.627 unidades en marzo de 2021, ocupando el primer lugar Los otros nueve intermediarios de los diez han firmado un total de 4.647 unidades, de las cuales Lianjia representa el 71%. Además, 21st Century Real Estate, que ocupa el sexto lugar, también pertenece a la serie Shell.

Un experto en la industria intermediaria de Chengdu dijo que ya en 2015, después de que Lianjia adquiriera Chengdu Yicheng Real Estate, su participación de mercado alcanzó el 50%. De 2019 a 2020, la participación de mercado de Shell en Chengdu superó el 60%. .

De hecho, en la aplicación reciente de la ley, ha habido casos relevantes de monopolio del mercado regional, lo que demuestra que el "mercado relevante" puede restringirse a una sola ciudad.

El 12 de abril, la Administración de Regulación del Mercado de Shanghai emitió la "Decisión de Sanción Administrativa", imponiendo una multa de 1,1686 millones de yuanes a la plataforma inglesa de catering para llevar "Shipaishi" por su comportamiento monopolístico de "elige uno". .

"La escala y la cuota de mercado de Shipaishi son muy pequeñas. Pero en este caso, el 'mercado relevante' se define como Shanghai, China, y el 'mercado relevante de productos básicos' se define como catering en línea que ofrece Servicios en inglés Por lo tanto, la plataforma de entrega de alimentos cree que Food Delivery es un monopolio", dijo Li Xiaomao.

Además, el tribunal también determinó que Meituan y Ele.me tenían un comportamiento monopolístico en Huai'an, Jiangsu y Wenzhou, Zhejiang.

El fundamento de la sentencia es que el monopolio aprovecha su posición dominante en el ámbito local para obligar a los comerciantes a firmar una "carta de compromiso de cooperación" y firmar un acuerdo de exclusividad, en caso contrario se incrementarán las tarifas o se aumentarán las tarifas. Incluso las tiendas estarán cerradas.

Li Xiaomao cree que para diferentes industrias y diferentes tipos de mercados, los departamentos de aplicación de la ley realizarán demostraciones y análisis basados ​​en características específicas. Shell es un sitio web nacional, pero no descarta que los departamentos pertinentes consideren los atributos especiales de las transacciones inmobiliarias.

Tener una posición dominante en el mercado sin abusos no es suficiente para constituir un monopolio.

En cuanto al mercado regional, se sospecha que Beike tiene una posición dominante en el mercado en Shanghai, Guangzhou y otros lugares, y ha incurrido en comportamientos abusivos, como elegir uno de los dos y controlar los precios.

Un experto de la industria señaló que la agencia exclusiva estilo caparazón reduce seriamente la eficiencia de la circulación de bienes raíces y crea fácilmente la ilusión de escasez de viviendas. Al mismo tiempo, evita el proceso natural de juego de precios entre ellos. las dos partes y permite al intermediario tener un derecho exclusivo de fijación de precios.

Shi Mei, propietario de una propiedad en Guangzhou, cree que incluso si no hay ninguna propiedad con un acuerdo exclusivo, se sospecha que Beike monopoliza su poder de fijación de precios. Ella le dijo a Wall Street Insights que una vez fue a la agencia Z en una comunidad grande. Solo la tía Li era la gerente de la tienda en la compañía Z. Afirmó haber estado en la comunidad durante muchos años y estaba acostumbrada a hacer negocios con personas mayores. Vecinos y clientes habituales.

Sin embargo, no había muchas casas que la tía Li pudiera proporcionarle a Shi Mei. Ella dijo impotente que los vecinos le confiaron el listado y ella le proporcionó un precio de referencia. Pero en un abrir y cerrar de ojos, la aplicación Beike pudo proporcionar un precio de referencia más impresionante, lo que hizo que los propietarios cambiaran rápidamente a Beike y dejaran de publicar anuncios en casa de la tía Li. "He estado aquí durante muchos años. ¿Cómo pueden venderse esas casas a precios tan altos? Es indignante", dijo la tía Li.

Shi Mei dijo que el precio de cotización de las conchas es generalmente más alto que el de los pequeños intermediarios que hacen negocios de barrio en las áreas circundantes "Después de que los propietarios descubrieron que las conchas pueden cobrar precios altos, ya no confían en los pequeños intermediarios. ".

El poder de fijación de precios de Beike en el mercado no sólo se refleja en sus acuerdos exclusivos con los propietarios, sino también en sus tasas de comisión y tarifas de canal.

En algunas ciudades clave de primer y segundo nivel, Beike tiene la "capacidad de controlar los precios de los servicios"; una vez que obtenga una posición de liderazgo, comenzará a aumentar las tarifas de las agencias.

En 2015, Lianjia inició su expansión en Shanghai mediante la adquisición de Deyou. En 2018, su cuota de mercado superó el 20%, ocupando el primer lugar entre todos los intermediarios. El 16 de noviembre de 2018, Shanghai Lianjia anunció un aumento de las tasas de las agencias de vivienda de segunda mano al 3 %, rompiendo la tasa original del 2 % que Shanghai había mantenido durante muchos años.

Desde entonces, las capitales de provincia de segundo nivel en las que Beike está profundamente involucrada han seguido aumentando los precios. A finales de diciembre de 2019, todas las tiendas Shell de Zhengzhou anunciaron un aumento de los honorarios de agencia al 3%. A partir del 18 de febrero de este año, el Departamento de Shell de Chongqing anunció que la tarifa de servicio se ajustará al 1% para el vendedor y al 2% para el comprador. Anteriormente era del 0% para el vendedor y del 2% para el comprador.

Beike se dedica al negocio de nuevos canales domésticos y también puede tener poder de fijación de precios para los desarrolladores.

Desde el cuarto trimestre de 2018, el mercado de viviendas nuevas ha sido en general lento y Beike ha aumentado las tarifas de canal en muchas ciudades. Por ejemplo, en Beijing, antes de 2017, la tasa para los nuevos canales de vivienda estaba por debajo del 1%. Desde 2018, aumentó al 2%-3%. En 2019, algunos proyectos alcanzaron el 5%-8%, y la tasa para proyectos difíciles. alcanzó más del 10%.

En Tianjin, debido al desierto mercado inmobiliario nuevo en 2019, las tarifas del canal de Beike generalmente llegan a 3 puntos, o incluso 8 puntos o 10 puntos. En Hefei, Beike casi monopoliza el mercado del canal de viviendas nuevas. Si los promotores no aceptan altas comisiones, los clientes pueden perderse.

Las tarifas de los canales han aumentado enormemente, lo que ha obligado a los gobiernos locales a tomar medidas. En noviembre de 2019, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Tianjin emitió regulaciones que exigen que la comisión para las nuevas agencias de vivienda en Tianjin no supere el 2,5%; en diciembre, Anhui exigió que la comisión para los nuevos canales de vivienda no supere el 2%;

Varios desarrolladores dijeron a Wall Street Insights que las tarifas del canal de Beike en muchas ciudades, especialmente en las de tercer y cuarto nivel, siguen siendo muy altas, oscilando entre el 8% y el 15%.

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que tener poder de fijación de precios es uno de los signos de monopolio.

El abogado señaló que en el mercado relevante, “poder controlar el precio, la cantidad u otras condiciones comerciales de los bienes” e implementar estas conductas es un abuso de dominio del mercado, es decir, un monopolio.

Después de ser criticada públicamente por Yao Jinbo, Shell no se defendió ante el revuelo de la opinión pública.

A principios de febrero, se emitieron oficialmente las "Directrices antimonopolio del Comité Antimonopolio sobre la economía de plataformas", dirigidas directamente a la economía de plataformas.

En la reunión de comunicación con inversionistas posterior, la gerencia de Beike dijo en respuesta al impacto de las pautas antimonopolio: "Beike acaba de establecerse hace más de dos años y la escala del mercado de transacciones inmobiliarias ha alcanzado 32 -35 billones de yuanes en 2018, nuestra participación de mercado era solo del 5,3 %, alcanzando el 9,1 % en 2019 y probablemente alcanzando el 12 %-13 % en 2020. Todavía hay mucho espacio para crecer. > La gerencia dijo que la empresa cumple con las políticas anti-coronavirus. Todos los requisitos de las Directrices de Monopoly. Claramente, aquí consideran que el “mercado relevante” es el mercado nacional de transacciones inmobiliarias.

En cuanto a si se sospecha de monopolio, si su participación de mercado en ciudades clave supera el 50% y si existe una cuestión de "elegir una", Shell dijo a Wall Street News que actualmente no puede responder.

Detrás del silencio de Shell se esconden sus complicados sentimientos sobre el monopolio. El monopolio es un arma de doble filo para una plataforma como Beike.

Hace tres años, Zuo Hui empaquetó Lianjia y compró muchos intermediarios pequeños y medianos. Los metieron en conchas y le contaron al mercado de capitales una historia sobre Internet industrial, que es la plataforma de comercio de viviendas en línea más grande de China. , modelo ACN (Red de Cooperación de Agentes).

En comparación con el beneficio neto de 2.778 millones de yuanes en 2020, el precio de las acciones de Shell es demasiado caro. Lo que puede respaldar el alto valor de mercado de Beike es su escala y su historia de tráfico.

“Para obtener reconocimiento de capital, Beike debe enfatizar la participación de mercado, por lo que ha estado adoptando una estrategia de alta inversión, lo que la ha llevado a convertirse eventualmente en un monopolio y, por otro lado, esforzarse por ganar poder de fijación de precios; Beike no quiere toparse con las leyes antimonopolio 'Muzzle', por lo que sólo podemos abordarlo en silencio", afirma un experto en el sector de intermediación inmobiliaria.

Este también se ha convertido en un punto en el que algunos inversores han cuestionado a Beike. A los inversores les preocupa que la actual Beike pueda convertirse fácilmente en la próxima plataforma en ser antimonopolizada.

En marzo, después de que se publicara el primer informe anual de Beike después de su cotización, el valor de mercado de Beike volvió a ser de 500 mil millones de yuanes. Sin embargo, debido a preocupaciones sobre las recientes leyes antimonopolio y otros factores, en menos de un mes, Beike. Valor de mercado El valor de mercado de Shell ha caído en 100 mil millones.

(Li Gang, Wang Wei, Cheng Ying y Shi Mei son seudónimos en el artículo)