La verdad sobre el mercado inmobiliario en Changsha, la "ciudad más estrictamente regulada": ¿Limitar los beneficios o proteger los precios del suelo?
Algunos participantes del mercado dijeron que en la actual desaceleración del mercado inmobiliario, después de una ronda de aumento de los precios de la tierra en Changsha, los promotores no están dispuestos a adquirir tierras y el mercado de la tierra se enfrenta a presión en este momento. , Changsha puede ofrecer tierras a precios garantizados. Estabilizar el mercado de tierras.
A principios de año, cualquier tendencia en las políticas de control del mercado inmobiliario afecta los sensibles nervios de los promotores, especialmente de los compradores de viviendas. Esto no es una excepción para Changsha, conocida como "la ciudad de segundo nivel". los controles más estrictos del mercado inmobiliario".
En la tarde del 11 de diciembre, el sitio web oficial de la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha publicó el "Aviso sobre cuestiones aclaratorias relativas a la composición de precios de las viviendas comerciales supervisadas por la Ley de Costos de la Ciudad" (Changfa Gaipidiao [ 2019] No. 296, en adelante “Aviso”), el cual aclaró que el precio de la vivienda comercial en la ciudad se compone de costo más utilidad más impuesto, del cual la tasa de ganancia promedio es de 6 a 8. Este aviso se implementará a partir del 11 de diciembre.
Al igual que el 30 de septiembre de este año, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha emitió las "Medidas de implementación para subsidios de compra de vivienda para talentos en la ciudad de Changsha", esta noticia causó revuelo: "'El ciudad de segundo nivel con la regulación más estricta del mercado inmobiliario "Un cambio sorprendente", "'límite de precio' puede terminar de una manera imaginativa y dramática como 'límite de beneficio'", "Parece que el límite de precio sigue ahí, pero la esencia del límite de precio ha cambiado fundamentalmente. No hay límite máximo." "Con márgenes de beneficio bajos, las empresas inmobiliarias pueden verse alentadas a desarrollar propiedades de alto precio para buscar altos beneficios."
Siguieron saliendo varias voces.
A este respecto, personas relevantes de la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha también afirmaron que las declaraciones sobre límites de precios "más estrictos" y "relajados" son inexactas y que no hay nuevos cambios en las políticas del mercado inmobiliario de Changsha. . El aviso también indica que el propósito de esta medida es implementar el espíritu del gobierno central de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y las políticas de regulación inmobiliaria del comité provincial del partido, el gobierno provincial, el comité municipal del partido y el gobierno municipal. y fortalecer aún más la gestión de precios de la vivienda comercial en la ciudad de Changsha.
Desde octubre de 2016, cuando el mercado inmobiliario se restringió repetidamente con restricciones de compra, restricciones de venta, límites de precios y otras políticas de control, se puede llamar a Changsha la "ciudad de segundo nivel con los controles más estrictos". En los últimos años, el mercado inmobiliario de Changsha se ha estabilizado. El precio unitario promedio de las viviendas comerciales es de alrededor de 10.000 yuanes por metro cuadrado, un precio bajo en comparación con las ciudades circundantes.
Algunos participantes del mercado dijeron que en la actual desaceleración del mercado inmobiliario, después de una ronda de aumento de los precios de la tierra en Changsha, los promotores no están dispuestos a adquirir tierras y el mercado de la tierra se enfrenta a presión en este momento. , Changsha puede ofrecer tierras a precios garantizados. Estabilizar el mercado de tierras.
Los precios del suelo y del terreno entran en el coste del precio de la vivienda
“El margen de beneficio medio requerido por este aviso es 6-8, lo que es básicamente coherente con las disposiciones pertinentes de las medidas provisionales dos Hace años, pero esta vez las disposiciones no lo son. Simplemente reemplaza la palabra "límite de precio" con la anterior "límite de precio margen de beneficio promedio de la vivienda básica". Los conocedores de la industria local dijeron que el límite de precio en los precios de la vivienda debería continuar. Este aviso no es en absoluto una política nueva para el mercado inmobiliario. Es solo que el documento original de "Medidas provisionales" ha expirado durante dos años y es necesario emitir un nuevo documento para continuar con la efectividad de las políticas relevantes.
El 30 de noviembre de 2017, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha emitió un aviso sobre las "Medidas provisionales para la gestión de precios de viviendas con productos básicos de precio limitado en Changsha" (Changfa Price Control (2017) No. 388, en adelante denominadas las "Medidas Provisionales" "). El punto 2 del artículo 6 de las medidas provisionales ya ha dejado claro que el margen de beneficio promedio de las viviendas comerciales de precio limitado es de 6 a 8, y la fecha de vigencia es del 11 de diciembre de 2017 al 11 de diciembre de 2019.
El aviso indicaba claramente que el costo de la vivienda comercial en la ciudad de Changsha consta de 8 aspectos, a saber, el precio mínimo del terreno, los honorarios de ingeniería preliminar, los honorarios de ingeniería de instalación y construcción de viviendas, la infraestructura pública y las instalaciones públicas auxiliares en la comunidad. * **Tarifas de instalaciones de apoyo, tarifas de gestión, tarifas de ventas, tarifas financieras, tarifas administrativas y fondos. En otras palabras, los precios de las viviendas comerciales en Changsha continúan siendo supervisados por el método del costo, y los precios del piso y del terreno se incluyen en el costo de los precios de la vivienda.
Al mismo tiempo, este aviso exige que los siguientes cinco tipos de gastos no se incluyan en el precio de la vivienda comercial, incluidos los costos de construcción de instalaciones comerciales en áreas residenciales; edificios y edificios comerciales reservados para empresas de desarrollo y operación Honorarios y gastos varios que deben prorratearse; Diversos gastos de recaudación de fondos, patrocinio, donaciones y otros que no tienen nada que ver con la apertura y operación de viviendas comerciales; Compensaciones diversas, daños y perjuicios; recargos y multas por mora; los que hayan sido reducidos o exentos según reglamentación y otros que no deban incluirse en el costo del precio.
En términos de ganancias acumuladas por las empresas de desarrollo y operación de viviendas comerciales de acuerdo con las regulaciones, la ciudad de Changsha estipula que las ganancias deben basarse en el precio mínimo, los honorarios de ingeniería preliminar, los honorarios de ingeniería de construcción e instalación de viviendas, los gastos públicos infraestructura e instalaciones auxiliares en la comunidad. La suma de los costos de las instalaciones públicas y las instalaciones de apoyo es el número base, y la tasa de ganancia promedio es de 6 a 8.
El costo de los precios del suelo ha ido aumentando
Desde el lanzamiento de la "lotería de precios limitados de la vivienda y del precio del suelo" en octubre de 2017, el "terreno doblemente limitado" de la ciudad de Changsha se ha convertido en la corriente principal de la oferta del mercado de tierras, los precios de la tierra también están aumentando gradualmente.
En ese momento, el terreno número [2017] Changtuwang No. 040 en la aldea de Niutou, distrito de Yuhua, Changsha, que abrió la oferta de terrenos de precio restringido en Changsha, tenía un precio de vivienda limitado de 7.700 yuanes/metro cuadrado, el precio mínimo inicial es de aproximadamente 2290 yuanes/metro cuadrado y el precio mínimo ganador es de aproximadamente 3435 yuanes/metro cuadrado. Otra propiedad está ubicada en el número 143 de Shaoshan Road, distrito de Yuhua, lote número 041 [2017] Changtuwang. El precio de venta limitado de la vivienda es de 7195 yuanes por metro cuadrado. Se ganó mediante licitación. El precio mínimo es de aproximadamente 3.154 yuanes por metro cuadrado.
Los listados se cerrarán a finales de este mes y también están ubicados en el distrito de Yuhua y están numerados [2019] Ciudad de Changsha No. 112, [2019] Ciudad de Changsha No. 114 y [2019] Ciudad de Changsha No. 115., los límites de precios residenciales son 10.600 yuanes/metro cuadrado, 10.600 yuanes/metro cuadrado y 11.800 yuanes/metro cuadrado respectivamente, y los precios mínimos iniciales han alcanzado aproximadamente 3.470 yuanes/metro cuadrado, 4.000 yuanes/metro cuadrado y 5.200 yuanes/metro cuadrado respectivamente. Hasta ahora, los límites de precio unitario de las propiedades residenciales en los cinco distritos de Changsha han superado los 10.000 yuanes.
Los precios de la vivienda en la "tierra de doble limitación" de Changsha están aumentando, y los precios de la tierra también están aumentando.
En la sección del lago Meixi, una zona popular del mercado inmobiliario de Changsha, el 26 de diciembre de 2017, el primer terreno con precio restringido de la zona: lote No. [2017] Changtuwang 053, la vivienda limitada El precio fue de 9.970 yuanes/metro cuadrado, con un precio mínimo inicial de aproximadamente 4.794 yuanes/metro cuadrado. El 12 de marzo de 2018, el número de placa era [2018] Changtuwang Lote No. 009. El precio limitado de la vivienda era de 9971 yuanes por metro cuadrado. El precio mínimo inicial era de aproximadamente 4814 yuanes por metro cuadrado. Hasta 6152 yuanes/metro cuadrado. El 13 de septiembre de 2018, el número de placa era [2018] Lote 071 de la ciudad de Changsha. El precio mínimo de la vivienda era de 11.000 yuanes/metro cuadrado. El precio mínimo inicial era de aproximadamente 6.000 yuanes/metro cuadrado. El precio mínimo ganador alcanzó 6.417 yuanes/metro cuadrado. metro.
El 16 de abril de este año, el número de la placa del lago Meixi es [2019] Lote 010 de la ciudad de Changsha. El precio limitado de la vivienda es de 12.600 yuanes por metro cuadrado y el precio mínimo inicial es de aproximadamente 6.006 yuanes. / metro cuadrado, el precio mínimo alcanzó 7207 yuanes / metro cuadrado.
El mercado de la tierra se ha enfriado
Aunque los precios de la tierra han aumentado, el mercado de la tierra en Changsha también ha mostrado signos de enfriamiento y las empresas inmobiliarias ya no se apresuran a apropiarse de tierras. .
Los datos del Centro de Investigación Estratégica de Hunan Zhongyuan muestran que en los primeros 11 meses de este año, se suministraron un total de 89 suministros de terrenos comerciales en los seis distritos de la ciudad de Changsha, con un área total de construcción de aproximadamente 15,94 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 23%. El área acumulada de terrenos y construcción negociada fue de 14,09 millones de metros cuadrados, un aumento del 34% interanual, y el volumen de transacciones superó con creces el del año pasado; año completo.
Vale la pena señalar que, si bien el mercado de tierras está aumentando significativamente en volumen, el mercado de tierras de Changsha también se ha enfriado desde noviembre. En noviembre, se realizaron un total de 4 transacciones de terrenos comerciales en seis distritos de Changsha, con un área total de construcción de aproximadamente 380.000 metros cuadrados, una disminución del 79% intermensual y un aumento del 253% interanual. -año El área total de construcción de transacciones fue el valor mensual más pequeño este año, y 2 de ellas fueron limitadas El precio es el precio más bajo.
Un periodista de China Real Estate News se enteró de que las empresas inmobiliarias están adquiriendo terrenos de manera racional en Changsha. Además de las preocupaciones sobre el aumento de los precios de los terrenos, también están sintiendo claramente la creciente presión a corto plazo para vender terrenos. , y El mercado inmobiliario está enviando una señal a la baja.
Los datos muestran que en términos de transacciones de viviendas nuevas, en noviembre, la relación general entre oferta y demanda de propiedades residenciales en los cinco distritos de Changsha fue de 1,2, y el mercado residencial ha estado en un estado de exceso de oferta durante cuatro meses consecutivos.
Es fin de año y las grandes empresas inmobiliarias se apresuran a conseguir ventas. Mientras más proyectos están ingresando al mercado, algunas empresas de bienes raíces en Changsha no solo venden casas a compradores no calificados, sino que también tienen personal de ventas interno que lucha entre sí para captar clientes. Algunas empresas de bienes raíces incluso asignan tareas de venta a todos los empleados, siempre y cuando. ya que pagaron 100.000 yuanes. El depósito se puede calcular como rendimiento de ventas y usted puede obtener una comisión de ventas.
En términos de oferta de tierras, en diciembre hubo 17 transferencias de tierras en seis distritos *** de la ciudad de Changsha. Entre los suelos residenciales, hay 5 suelos con límite de precio y 5 suelos sin límite de precio.
“Incluso si el precio del suelo es alto, todavía puede influir en el coste de los precios de la vivienda, lo que parece animar a las empresas inmobiliarias a adquirir terrenos con confianza y mantener los precios de algunos bienes inmuebles”. Las empresas están preocupadas, pero en el corto plazo, ¿puede el mercado de Changsha aceptar más proyectos inmobiliarios de alto precio? El margen de beneficio de 6-8 es relativamente limitado. Una vez que se verifica el precio de la vivienda, una vez que aumentan otros costos, el proyecto puede. afrontar el riesgo de perder.
Hoy, se vendieron colectivamente 4 terrenos comerciales en la ciudad de Ningxiang, incluidos 3 terrenos residenciales y 1 terreno comercial. Al final, las tres parcelas de terreno residencial fracasaron debido a la falta de interés, mientras que la parcela de terreno comercial se subastó a un precio de reserva de 11,99 millones de yuanes.